Недвижимость в Израиле, Инвестиции в недвижимость Израиля

Цены на жилье в Израиле сейчас падают

Под давлением правительственных мер по охлаждению и усугубляемым кризисом из-за коронавируса рынок жилья в Израиле сейчас быстро охлаждается.

Средняя цена жилья, занимаемого владельцами, в Израиле упала на 3,22% в течение года до 2 квартала года до 1 526 000 шекелей (449 576 долларов США), что является худшим падением со 2 квартала 2007 года, по данным Центрального статистического бюро (CBS). С поправкой на инфляцию цены упали на 2,16%.

Это контрастировало со среднегодовым ростом цен на 8,2% (6,9% в реальном выражении) с 2009 по год. После небольшого падения на 0,88% в этом году цены на жилье снова выросли на 1,62% в этом году.

Во втором квартале года цены на жилье по всей стране упали на 5,86% (-5,58% с поправкой на инфляцию) по сравнению с предыдущим кварталом.

Среди крупных городов Израиля, Ашкелон за год до второго квартала года цены на жилье упали больше всего, при этом цены упали на 4,85%. За этим последовало Нетания (-3,7%), Тель-Авив (-2,27%), Хайфа (-1,83%), и БейтШемеш (-0,87%). Это снижение было частично компенсировано сильным ростом цен в годовом исчислении. Холон (7,32%), Иерусалим (7,16%), Рамат-Ган (6,34%), Беэр-Шева (6,32%), и Бат Ям (4,99%).

Самый дорогой жилой район страны - это Тель-Авив, где средняя цена жилья, занимаемого владельцами, составила 2 829 100 шек. (832 934 долл. США) во втором квартале года. Кфар-Саба по цене 2 212 100 шек. (651 279 долларов США), Рамат-Ган по цене 2 194 600 шек. (646 126 долларов США), и Иерусалим по цене 2 119 100 шек. (623 898 долл. США). Беэр-Шева у него было самое дешевое жилье в Израиле по средней цене 1 076 800 шек. (317 028 долларов США).

В Израиле за последнее десятилетие (за исключением 2011 года) произошел резкий рост цен на жилье, несмотря на внутреннюю политическую неопределенность, угрозы безопасности и глобальный финансовый кризис. С 2006 по год цены на жилье в Израиле выросли на 118% (82% в реальном выражении).

Основной причиной роста цен на жилье до года был дефицит предложения из-за низких объемов строительства. К другим факторам, способствовавшим росту цен на жилье, относились экспансионистская денежно-кредитная политика центрального банка и отсутствие альтернативных вариантов инвестирования.

«На недвижимость напрямую приходится 19% валового внутреннего продукта и еще 13% косвенно», - говорит Элли Крайзберг, профессор Университета Бар-Илан. «Недвижимость составляет не менее 40% от общего богатства населения».

Однако с лета 2011 года, когда тысячи израильтян организовали лагеря протеста из-за ухудшения доступности жилья, цены на жилье были в центре внимания правительства.

  • Правительство, контролирующее большую часть земли Израиля, увеличивало количество жилья, которое ежегодно увеличивалось примерно до 54 200 в 2015– годах, что является самым высоким показателем с 1997 года, чтобы решить проблему нехватки предложения.
  • Минфин увеличил налог на покупку и ввел дополнительный сбор с владельцев трех и более квартир. В результате инвестиционные операции резко упали с 40% от общего числа сделок в начале 2015 года до 15% в последнее время.
  • С 2015 года правительство активизировало продажу земли по сниженным ценам подрядчикам, которые затем должны продавать квартиры по ценам ниже рыночных.
  • Израильтяне, у которых нет дома, могут побороться за квартиры через лотерею. С момента ее создания к концу 2015 года в лотерею выиграли не менее 60 000 домохозяйств, но лишь 18 000 фактически воспользовались своим правом на покупку квартиры по сниженной цене.
  • В июле года правительство одобрило план по укреплению рынка долгосрочной аренды в стране, включая введение налоговых льгот для стимулирования строительства сдаваемых в аренду единиц жилья.

В результате цены на жилье упали на 0,9% (-1,94% с поправкой на инфляцию) в этом году и выросли всего на минимальные 1,6% (с поправкой на инфляцию 1,2%) в этом году.


Согласно прогнозу МВФ, сделанному в октябре года, экономика Израиля сократится на 5,9% в этом году, в отличие от роста на 3,4% в предыдущем году и ее первого сокращения с 2002 года из-за кризиса с коронавирусом. Это соответствует прогнозу Банка Израиля, согласно которому реальный ВВП упадет на 4,5% до 7%. Банк Израиля сохранил базовую процентную ставку на уровне 0,1% в августе года после снижения ставки на 15 базисных пунктов в апреле года.

Недвижимость в Тель-Авиве и Иерусалиме очень дорогая, а доходность от аренды оставляет желать лучшего.

Валовая рентабельность, то есть рентабельность недвижимости, если она полностью сдана в аренду, без учета всех расходов, низкая в Тель-Авиве и Иерусалиме - почти на уровне Монако. Валовая доходность от сдачи квартир в аренду составляет около 3% или ниже (хотя в некоторых районах доходность выше).

Это, как правило, подтверждает популярное мнение о том, что в Израиле цены на недвижимость несколько завышены.

Тель-Авив - более дорогой город для покупки или аренды недвижимости, чем Иерусалим. В обоих городах цены резко выросли за последние несколько лет. Цены в Тель-Авиве колеблются от 10 000 до 21 000 долларов США за квадратный метр, тогда как четыре года назад мы нашли стоимость 120 кв. м. стоимость квартиры обычно составляет около 7800 долларов США за кв. м.

Такие цены можно увидеть в швейцарских городах Женеве и Цюрихе или в канадских Торонто и Ванкувере.

Аренда квартиры в Тель-Авиве обойдется вам примерно в 27 долларов за кв. м. до 57 долларов США за кв. м. в месяц. Аренда в Иерусалиме, вероятно, обойдется вам в 19–35 долларов за кв. м. в месяц.

Несмотря на более высокую закупочную цену в Тель-Авиве, он, как правило, дает более высокие урожаи. Центр города (4,58%) и Рамат-Авив (3,84%) являются наиболее урожайными районами Тель-Авива. В Иерусалиме это Рехавия (3%) и центр города (2,84%).

Транзакционные издержки в обе стороны на жилую недвижимость в Израиле от низких до умеренных, при этом большинство расходов оплачивает покупатель. Ознакомьтесь с нашим анализом транзакционных затрат с жилой недвижимостью в Израиле и транзакционными расходами в оба конца в Израиле по сравнению с континентом.

В Израиле низкие эффективные ставки подоходного налога.

Рентный доход: Доход от аренды облагается налогом в Израиле. Налогоплательщики могут выбрать фиксированный 10% налог на валовую арендную плату (без каких-либо вычетов) или прогрессивные ставки подоходного налога на чистую прибыль.

Прирост капитала: Большая часть недвижимости, проданной в Израиле, освобождена от налога на прирост капитала. Если прибыль подлежит налогообложению, чистая прибыль облагается налогом по стандартной ставке налога на прибыль.

Наследование: В Израиле нет налога на наследство.

Жители: Физические лица-резиденты облагаются налогом на свой мировой доход и прирост капитала по прогрессивным ставкам.

Стоимость покупки в Израиле низкая.

Транзакционные издержки в оба конца, то есть затраты на покупку и продажу недвижимости, составляют от 6,236% до 7,236% от общей стоимости недвижимости. Покупатель берет на себя большую часть затрат. Покупатели должны проверить, что входит в стоимость покупки, потому что недвижимость в Израиле продается только с голыми стенами, если не согласовано иное. Покупатели также должны сначала проверить, предназначена ли земля для строительства, а не для сельского хозяйства.

Законы об аренде

Исследования в этой области продолжаются.

Падение экономической активности; безработица растет

По данным Центрального статистического бюро, во втором квартале года экономика Израиля сократилась в годовом исчислении на 29% после сокращения на 6,8% в первом квартале. Это был самый большой спад в истории из-за кризиса с коронавирусом. За тот же период:

  • Частные расходы упали на 44,3%
  • Инвестиции в основной капитал резко упали на 30,3%
  • Экспорт упал на 27,8%, а импорт упал на 39,5%.
  • Государственные расходы увеличились на 26%

Таким образом, согласно прогнозу МВФ, сделанному в октябре года, экономика Израиля сократится на 5,9% в этом году, в отличие от роста на 3,4% в предыдущем году и ее первого сокращения с 2002 года. Это соответствует прогнозу Банка Израиля, согласно которому реальный ВВП упадет на 4,5% до 7%.

С 2010 по год экономический рост составлял в среднем 3,8% в год.

Пандемия также вызвала беспрецедентную безработицу в стране. По данным CBS, безработица составила 4,9% в августе года по сравнению с 3,8% годом ранее и является максимальным уровнем с апреля 2016 года.

Общее количество безработных в Израиле в августе года составило около 201 100 человек, что является максимальным показателем с марта 2016 года.

в этом году более высокие государственные расходы и более низкие сборы налогов привели к увеличению дефицита бюджета примерно до 4,5% ВВП, что немного выше, чем в предыдущем году, составляя 4,3% и являясь самым высоким уровнем с 2012 года. Правительство прогнозирует, что дефицит вырастет примерно до 13% от ВВП. ВВП в этом году за счет введения нескольких планов стимулирования.


Точно так же отношение долга к ВВП вырастет примерно до 76% в этом году и до 78% в этом году, что резко увеличится с 59,9% в этом году.

Потребительские цены упали на 0,7% в сентябре года по сравнению с годом ранее, это был шестой месяц подряд отрицательной инфляции на фоне продолжающегося кризиса в области здравоохранения. Инфляция в среднем составляла 0,6% с 2012 по год.

После трех выборов и почти 18 месяцев политического тупика Израиль в мае года принял присягу премьер-министру Биньямину Нетаньяху и бывшему сопернику Бенни Ганцу в рамках соглашения о разделе власти. Обе стороны договорились сформировать правительство национального единства для борьбы с кризисом Covid-19. Хотя недавно тысячи демонстрантов вышли на улицы, чтобы потребовать отставки Нетаньяху в связи с выдвинутыми против него обвинениями в коррупции и за его борьбу с пандемией.




Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением